業務のご案内
こちらでご紹介する内容は業務のすべてを網羅したものではなく、頻繁に受任している業務の一部であります。当事務所では不動産取引や建築・開発行為に伴う登記・測量・許認可申請等の業務を中心に取り扱っており、受任した際の業務の具体的事例も一部記載いたしました。お手続きの中でお役に立てる事がございましたら是非当事務所へのご用命をご検討ください。
土地登記・測量に関する業務
建物登記に関する業務
許認可申請・書類作成等に関する業務
表示に関する登記・測量に関する業務（土地家屋調査士業務）
表示に関する登記について
「表示に関する登記」とは、不動産登記記録の表題部分について、新たに創設したり、変更したり、更正（訂正）等する登記をいい、下記にご紹介する、土地地積更正登記や建物表題登記等がこれあたります。土地家屋調査士はこれらの業務を行い、必要に応じて調査・測量等をします。表題部にはその不動産の所在、土地については地目や地積（面積）等、建物については種類や構造、床面積等が記録されています。なお、表示に関する登記のほか、土地家屋調査士の具体的な業務は土地家屋調査士法にて（第３条）定められております。
土地登記事項証明書の表題部※登記事項証明書の最初に記録されている部分
建物登記事項証明書の表題部※登記事項証明書の最初に記録されている部分
土地境界確定測量（確定測量）
土地の境界（筆界と呼ばれるものです）を明確にする測量です。
土地の表示に関する登記のうち、土地表題登記や分筆登記、地積更正登記といった登記を行う際には原則としてこの測量を行います。ちなみにこれらの登記をするときは地積測量図という図面を作成し、法務局に提出する必要があります。「境界確定」とは本来「境界確定の訴え（境界確定訴訟）」といった、訴訟で使われる文言ですが、一般的にこのような測量を「境界確定測量」だとか「確定測量」と呼ぶことが多いのでこのホームページでもそのように呼ばせていただきます。
確定測量においては役所や法務局にて取得できる官民境界図や地積測量図等の資料を参考に現地の調査・測量を行い、境界標が無ければ資料等を参考にしてその位置を再現し、境界標があれば果たしてそれは正しい位置にあるのかどうかを検証し、隣接地所有者様や道路管理者等である市町村等に境界の確認を求めます。
基本的な確定測量の流れ
- ①資料調査、現地の調査・測量
- ②測量した結果と役所・法務局資料との検証・境界位置の再現
- ③市町村等との協議・確認
- ④隣接地に対する境界位置の確認・境界確認書等の作成
- ⑤境界標の設置・確定測量図等の測量成果品の作成
※内容は前後することもあります
※上記以外の業務も発生いたします
上記の流れで確定測量を行うのですが、例えば①あたりの作業だけでもある程度の面積の確認や測量図の作成はできるわけでございます（このような測量は一般的に「現況測量」と呼ばれております。）。
しかしそれだけでは隣接地所有者や道路管理者等の確認は得られていないわけで、仮に現地に境界標が存在していても果たしてそれが正しい位置にあるのかどうか、検証の結果正しいと推測できても隣地所有者・道路管理者等はその境界で納得しているのかどうか、また参考にした資料そのものが間違っている可能性もあり、わからないわけです。土地の境界は自分だけのものではなく、隣地の境界でもあるのですから。
確定測量では原則として測量対象地に隣接する、道路管理者等を含む全ての土地登記名義人等に対し境界の確認を求めます。その際、境界を確認したことを証する確認書（官民境界確認書・立会証明書・筆界確認書等）を作成し、ご署名をいただきます。実務上、地積更正登記等の際には法務局に対しこの書類の提出を求められます。
こうして全ての隣接地から確認を取り、境界標が無ければ設置し、ずれていれば直して最後に改めて確認の測量を行い面積や長さを計算して確定測量図を作成します。こうして業務は完了となります。
土地家屋調査士の行う確定測量の本来の目的は表示に関する登記のために実施されるものですが、売買等の不動産取引や建築工事、開発許可等の許認可申請の際にも実施されることがあります。お取引や建築工事の対象となる土地の境界や面積を明確にし、隣接地の境界確認を行うことで境界トラブル発生の可能性を減少させ、また資格者責任において作成される確定測量図を発行することで円滑なお取引のためのお手伝いをさせていただいております。
お客様のニーズに合わせた測量業務をご提案いたします
ここでは確定測量のご説明をしましたが、何でもかんでもこの測量をすればよいというわけではありません。測量は土地利用のために行われるもので、その目的に応じた測量をすべきであります。
確定測量か、現況測量か、高低測量？または境界標の復元か、等々、開発許可申請ということであれば「土地利用計画図」や「実測図」といった申請用図面作成のための測量が必要になるのではないか、当事務所ではご依頼者様の土地利用の目的を伺い、適切な業務のご提案をさせていただきます。ぜひ当事務所へのご用命をご検討ください。
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、間違い（錯誤）により実際の土地の面積と地積とが異なる場合、実際の面積に合致させる登記です。
「地積」とは、法務局で登記されている、その土地の面積のことを言います（登記事項証明書に記載されている面積、公簿面積）。それでは実際の土地の面積とは何かと申しますと、原則として上記「土地境界確定測量の結果求められた面積」です。そのため地積更正登記には確定測量が必要ということになります。特に明治時代の土地台帳（税金徴収のために作成されたもの）作成時に記録された地積がそのまま現在に至っている土地もあり、確定測量の結果、面積が大きく異なる場合もよく見受けられます。
また、固定資産税は原則法務局で登記されている地積により算出するので、地積更正登記の結果、適正な面積による課税がされることになります。
地積更正登記の具体的事例
・分筆登記の際、実測面積と登記簿地積の差が公差の範囲を超えているとき。
・売買の際不動産業者や抵当権を設定する金融機関等に求められたとき。
・相続の際不動産で物納する場合（特に平成１８年４月１日以降の相続の物納する不動産について、境界や面積等、土地整備の厳格化が求められております。詳細は国税庁の相続税の物納の手引をご覧ください。）。
土地分筆登記
一つの土地を二つ以上に分割する登記です。
分筆登記についても境界線および面積が確定している必要がありますので、原則として土地境界確定測量を実施してからの登記となります。
土地分筆登記の具体的事例
・土地の一部を分譲・建築・開発許可等の対象地にしたいとき。
・道路後退した土地（建築基準法第４２条第２項道路等）を市町村等に寄付したいとき。
・複数人の相続人がいて、土地を分割して各相続人名義としたいとき。
土地合筆登記
二つ以上の土地を一つに合併する登記です。
対象とする土地が塀やフェンス等で囲われており、一見すると一つの土地に見えても登記上では複数の土地で構成されていることも珍しくありません。合筆登記にはいろいろと条件があり、合筆しようとする土地が一体として利用されていること、地目や登記名義人が一緒であること等が必要になります。詳細についてはお問い合わせください。
合筆登記の具体的事例
・複数の土地の所有権移転登記や抵当権設定登記等、権利に関する登記をする際、一筆にまとめることで登記費用を一筆分で済むようにしたいとき。一筆にまとめて不動産の管理を容易にしたいとき。
・測量の結果、地積更正登記をしようとしたが、対象地は二筆以上の土地であった。そのまま地積更正登記をすると複数分の登記をすることになるため一筆にまとめてから地積更正登記をしたいとき。
・土地の一部を分譲するため分筆登記をしたいがその土地が二筆以上にまたがっており、一度ひとまとめにするとき。（複数にまたがる土地の一部を分筆する場合、その複数分の土地のそれぞれを分筆登記する必要があります。）
土地地目変更登記
登記記録上の土地の地目を変更する登記です。
地目の種類は宅地や山林、田・畑等全部で２３種類あり、一つの土地（一筆）ごとに定められております。
特に現在の地目が「田・畑」の場合、原則として農地法に基づく農地転用手続きをしてからの申請となります。
当事務所では農地法の届出・許可申請手続きも地目変更登記と一緒に行うことができます。農地転用のお手続きも是非当事務所をご用命ください。
地目変更登記の具体的事例
・土地の利用状況が変わったとき（畑に住宅を建築した等）
※この登記は「報告的登記」に分類され、実際の地目が変動した場合には原則として申請する義務があります。
建物表題登記（建物を新築したとき）
建物の所在・構造・床面積などを記載した「表題部」を作成する登記であり、建物新築時に行われます。
この登記が完了してから、所有権保存登記や抵当権設定登記等することになります。
建物表題登記の具体的事例
・建物を新築したとき
※この登記は「報告的登記」に分類され、建物を建築したら申請する義務があります。
住宅用家屋証明について
個人の方が一定の要件を満たした住宅用の家屋を新築または取得し、居住の用に供した場合には、住宅用家屋証明をご用意いただくことで所有権の保存登記等に係る登録免許税率の軽減措置が受けられます。
この証明は建物表題登記完了後に、役所資産税課等で申請し、取得することができます。必要書類等は役所ホームページ等で確認することができ、ご本人様でも手続きは可能ですが、例えば住所変更前の申請の場合、申立書等の追加書類が発生したりと多少の要領は必要かと存じます。
当事務所でも建物表題登記をご依頼いただいた方に対し、申請取得のアドバイスや取得代理を承っておりますのでご相談ください。
建物表題部変更登記
建物の登記記録の表題部の内容が変更されたときに行う登記です。
表題部とは、その建物の存在する所在地番のほか、①種類（居宅等、建物の用途）、②構造、③床面積のことで、例えば店舗を居宅として使用することになったときや増築・一部取壊しの際に行う登記です。
建物表題登記の具体的事例
・増築したとき
・いままで店舗として利用していた家屋を住宅として使用することになったとき
※この登記は申請義務がありますが、実務上登記されていないケースが多いです。たとえば建物の売買等で抵当権の設定をする際、金融機関等から現在の状況に合致させるようにと依頼されて初めて登記が必要だったとお気づきになる場合です。
建物滅失登記
建物が取壊し等により無くなった時に対象の建物の登記を滅失させる登記です。
滅失登記を行うと法務局から役所の資産税課等に対し通知があり、固定資産課税台帳からの登録が抹消されて当該家屋の課税はなくなります。
そのため、建物を取り壊したら速やかに滅失登記を行うことをおすすめいたします。
（滅失登記をしなくても役所等に滅失届をすれば課税はなくなります。）
建物表題登記の具体的事例
・建物を解体して取り壊したとき
※この登記は「報告的登記」に分類され、申請義務があります。
許認可申請等に関する業務（行政書士業務）
法令等調査
開発許可権限等を有する県や市町村にて①申請人様が②対象地の土地利用について③法令上どのような制限が係るのか、④また目的とする行為（取引や建築等）のため許認可等を得るには何が必要か、を調べる業務です。
取引や建築をするに際し、用途地域だとか、建蔽率・容積率だとか、農地だとか、市街化調整区域だからそれによる制限を受けるといった、その地域・土地ごとに法令上の制限が設けられていることは聞いたことがあるかと思います。
例えば「市街化調整区域」と一言で言っても地域や条件によってその制限は千差万別であり、また同じ土地・同じ建築物を計画した場合でも、ある方は許可を得ることができても別のある方は申請人としての適格を有さないといった事があります。開発許可が必要な行為の場合、ただ開発許可申請だけをすればよいのでなく、市町村の条例・指導要綱に基づく協議手続き、別の法令等に基づく承認申請等、場合によっては境界確定測量等の土地家屋調査士業務が必要になるといった、様々な手続きが必要になります。
当事務所ではその土地に一定の行為（取引や建築等）を計画しているお客様（申請人様）が目的行為の着手に至るまでどのような条件を満たしたうえで法令上の制限・許認可手続き等が必要で、そのためには具体的に何をしなければならないか、実務者の視点から調査をし、結果のご報告、業務のご提案をさせていただいております。
この業務はあくまで調査によるご報告の業務であり、必ず許認可を得ることができる事をお約束する業務ではありません。ご了承ください。
開発許可（都市計画法に基づく手続き）
当事務所では特に市街化調整区域での許可申請を主な業務として受任しております。
一定の面積以上の土地において建築等の目的で「土地区画形質の変更」を行う場合、都市計画法に基づく開発許可（都計法29条）が必要になります。
「土地区画形質の変更」とは
- ①土地の「区画」の変更・・・道路・水路等の新設・廃止
- ②土地の「形」の変更・・・・切土盛土等での土地高さの変更
- ③土地の「質」の変更・・・・農地等を宅地に変更
市街化区域においては1000㎡以上（地域によっては500㎡以上、条例により300㎡以上にまで制限引き下げ可）、市街化調整区域については原則として面積に関係なく全ての開発行為に際し開発許可の手続きが必要になります。
例えば市街化調整区域内の「田・畑」で住宅を建築したいとなれば農地転用の手続きと一緒に開発許可も必要、ということになります。
それでは市街化調整区域で土地区画形質の変更を伴わない建築工事であれば都市計画法に基づく手続きは不要か、というとそうではなく、今度は建築許可（都計法43条）等の手続きが必要になったりもします。
上記ざっくりと開発許可のご説明申し上げましたが、そのほかにも都計法34条の許可基準だとか、12号区域（都計法34条12号）だとか、その他法令、県や市町村ごとに設けている条例や指導要綱等々、インターネット等で検索された方はご存じかと思いますが市街化調整区域での都市計画法の手続きについてはかなり多種多様なものとなっており、対象地で建築するのにどのような制限がかかり、どのような手続き・書類の用意が必要か、なかなかたどり着かないといったこともあるかと思います。
当事務所にお任せください
そういった面倒なことは当事務所で調べます。どういった制限・手続きがあるのかを調べ、何が必要か、一覧にまとめたリストにてご案内しますのでお客様はそのリスト通りに書類をご用意いただくだけです。また、土地利用計画図や実測図等の建築設計・構造設計等を除く申請図面作成も当事務所で受任しており、料金案内記載の金額は原則としてそれらの図面作成を含めたものとなっております。
農地法に基づく届出・許可申請（農地転用許可等）
農地（又は採草放牧地、以下略）を農地以外の目的で利用する場合（農地転用）には、原則として都道府県知事・市町村農業委員会の届出や許可が必要です（農地法4条・5条）。また、農地を農地のまま取引の対象にする場合にも許可を得る必要があります（農地法3条）。
農地法は日本の農地を守るための法律であり、農地を農地以外の土地利用、例えば住宅等の建築物の建築は規制の対象としております（農地法１条）。別にわざわざ農地でなくともそれ以外の土地に住宅を建築をすれば良いからです。しかしながらその農地に住宅を建築しなければならない理由がある場合に限り、特別に許可します、というのが農地法の考え方の一つとしてあり、誰でも彼でも書類さえ整えれば許可が下りるというものではありません。また農地はいくつかの農地区分に分けられており（１種、２種等）、その区分に応じて転用許可方針が異なっております（許可が厳しい区域もあれば緩い区域もあるということです）。農地法のほかにも「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」に基づく指定を受けた地域や、「生産緑地法」に基づく生産緑地などもあり、日本の農地は法律によりしっかりと守られております。
ですが昨今の日本の諸事情により、都会の喧騒を離れて郊外の静かで自然環境の豊かなところに住まいを持ちたいと思う方も増えており、探した結果、見つけた手ごろな土地は農地だった、ということも珍しくありません。
当事務所では、日本の農地を守るという農地法の趣旨を理解し、遵守しながらこれまで培ってきたノウハウを生かしお客様のご希望に添える環境で建築ができるようご協力させていただきます。
その他の法令に基づく許可・認可・認定申請等
開発許可や農地転用以外にも、土地建物等の不動産に対する様々な法令による制限は存在し、必要な許認可や手続きが求められることがあります。例えば、
・工事（宅地造成）しようとする土地が宅地造成工事規制区域だった・・・宅地造成等規制法による手続き
・河川の一定の範囲内の区域で建築やその他の工事をしようとした・・・河川法による手続き
・浄化槽からの雑排水を道路側溝等に放流したい・・・道路法による手続き
・前面道路のガードレールを移設したい、道路側溝の切り下げをしたい・・・道路法による手続き
・接道義務を満たしていない土地に建築物を建築したい・・・建築基準法による手続き（法第４３条第２項認定・許可）
等々、多種多様な手続きがございますが、当事務所では土地建物のお取引や建築行為等、不動産に関する許認可申請を専門とした行政書士としてこれら業務を一貫して取り扱っておりますので何かご不明な点がございましたら何なりとお問い合わせください。
私道の通行や掘削工事に関する承諾書類作成業務
私道所有者様に対し、私道の通行やガス・上下水道引込のために行う掘削工事等の承諾書を作成する業務です。
建築基準法や道路交通法、判例の考え方により私道の通行に関する権利が認められる場合もありますが、私道といっても厳密には私有地に変わりありませんので、居住するお住まいが他人の私道を経由しなければ出入りできないということであれば市道等の公道にくらべ、紛争発展の可能性が多く内包されているとみるべきです。私道のトラブルで裁判にまで発展することも珍しくありません。また掘削工事に関しては例えば下水道法で排水施設引込に関する救済的な条文も用意されていますが（下水道法11条1項）、原則として仮にご自身に共有持ち分がある場合でも他の私道所有者様のご承諾を得る場合が一般的です。不動産の購入等で金融機関から融資を受ける際、この書類の作成が要件とされる場合もございます。
当事務所では土地所有者様や取引に関与している不動産業者様、建築業者様からの依頼により、本件承諾書作成のご協力をさせていただいております。
この私道の案件に関しては頻繁にご相談いただいており、特に土地境界確定測量の際、一緒にご依頼いただく機会が多い業務でもあります。
業務のご案内
こちらでご紹介する内容は業務のすべてを網羅したものではなく、頻繁に受任している業務の一部であります。当事務所では不動産取引や建築・開発行為に伴う登記・測量・許認可申請等の業務を中心に取り扱っており、受任した際の業務の具体的事例も一部記載いたしました。お手続きの中でお役に立てる事がございましたら是非当事務所へのご用命をご検討ください。
土地登記・測量に関する業務
建物登記に関する業務
許認可申請・書類作成等に関する業務
表示に関する登記・測量に関する業務（土地家屋調査士業務）
表示に関する登記について
「表示に関する登記」とは、不動産登記記録の表題部分について、新たに創設したり、変更したり、更正（訂正）等する登記をいい、下記にご紹介する、土地地積更正登記や建物表題登記等がこれあたります。土地家屋調査士はこれらの業務を行い、必要に応じて調査・測量等をします。表題部にはその不動産の所在、土地については地目や地積（面積）等、建物については種類や構造、床面積等が記録されています。なお、表示に関する登記のほか、土地家屋調査士の具体的な業務は土地家屋調査士法にて（第３条）定められております。
土地登記事項証明書の表題部※登記事項証明書の最初に記録されている部分
建物登記事項証明書の表題部※登記事項証明書の最初に記録されている部分
土地境界確定測量（確定測量）
土地の境界（筆界と呼ばれるものです）を明確にする測量です。
土地の表示に関する登記のうち、土地表題登記や分筆登記、地積更正登記といった登記を行う際には原則としてこの測量を行います。ちなみにこれらの登記をするときは地積測量図という図面を作成し、法務局に提出する必要があります。「境界確定」とは本来「境界確定の訴え（境界確定訴訟）」といった、訴訟で使われる文言ですが、一般的にこのような測量を「境界確定測量」だとか「確定測量」と呼ぶことが多いのでこのホームページでもそのように呼ばせていただきます。
確定測量においては役所や法務局にて取得できる官民境界図や地積測量図等の資料を参考に現地の調査・測量を行い、境界標が無ければ資料等を参考にしてその位置を再現し、境界標があれば果たしてそれは正しい位置にあるのかどうかを検証し、隣接地所有者様や道路管理者等である市町村等に境界の確認を求めます。
基本的な確定測量の流れ
- ①資料調査、現地の調査・測量
- ②測量した結果と役所・法務局資料との検証・境界位置の再現
- ③市町村等との協議・確認
- ④隣接地に対する境界位置の確認・境界確認書等の作成
- ⑤境界標の設置・確定測量図等の測量成果品の作成
※内容は前後することもあります
※上記以外の業務も発生いたします
上記の流れで確定測量を行うのですが、例えば①あたりの作業だけでもある程度の面積の確認や測量図の作成はできるわけでございます（このような測量は一般的に「現況測量」と呼ばれております。）。
しかしそれだけでは隣接地所有者や道路管理者等の確認は得られていないわけで、仮に現地に境界標が存在していても果たしてそれが正しい位置にあるのかどうか、検証の結果正しいと推測できても隣地所有者・道路管理者等はその境界で納得しているのかどうか、また参考にした資料そのものが間違っている可能性もあり、わからないわけです。土地の境界は自分だけのものではなく、隣地の境界でもあるのですから。
確定測量では原則として測量対象地に隣接する、道路管理者等を含む全ての土地登記名義人等に対し境界の確認を求めます。その際、境界を確認したことを証する確認書（官民境界確認書・立会証明書・筆界確認書等）を作成し、ご署名をいただきます。実務上、地積更正登記等の際には法務局に対しこの書類の提出を求められます。
こうして全ての隣接地から確認を取り、境界標が無ければ設置し、ずれていれば直して最後に改めて確認の測量を行い面積や長さを計算して確定測量図を作成します。こうして業務は完了となります。
土地家屋調査士の行う確定測量の本来の目的は表示に関する登記のために実施されるものですが、売買等の不動産取引や建築工事、開発許可等の許認可申請の際にも実施されることがあります。お取引や建築工事の対象となる土地の境界や面積を明確にし、隣接地の境界確認を行うことで境界トラブル発生の可能性を減少させ、また資格者責任において作成される確定測量図を発行することで円滑なお取引のためのお手伝いをさせていただいております。
お客様のニーズに合わせた測量業務をご提案いたします
ここでは確定測量のご説明をしましたが、何でもかんでもこの測量をすればよいというわけではありません。測量は土地利用のために行われるもので、その目的に応じた測量をすべきであります。
確定測量か、現況測量か、高低測量？または境界標の復元か、等々、開発許可申請ということであれば「土地利用計画図」や「実測図」といった申請用図面作成のための測量が必要になるのではないか、当事務所ではご依頼者様の土地利用の目的を伺い、適切な業務のご提案をさせていただきます。ぜひ当事務所へのご用命をご検討ください。
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、間違い（錯誤）により実際の土地の面積と地積とが異なる場合、実際の面積に合致させる登記です。
「地積」とは、法務局で登記されている、その土地の面積のことを言います（登記事項証明書に記載されている面積、公簿面積）。それでは実際の土地の面積とは何かと申しますと、原則として上記「土地境界確定測量の結果求められた面積」です。そのため地積更正登記には確定測量が必要ということになります。特に明治時代の土地台帳（税金徴収のために作成されたもの）作成時に記録された地積がそのまま現在に至っている土地もあり、確定測量の結果、面積が大きく異なる場合もよく見受けられます。
また、固定資産税は原則法務局で登記されている地積により算出するので、地積更正登記の結果、適正な面積による課税がされることになります。
地積更正登記の具体的事例
・分筆登記の際、実測面積と登記簿地積の差が公差の範囲を超えているとき。
・売買の際不動産業者や抵当権を設定する金融機関等に求められたとき。
・相続の際不動産で物納する場合（特に平成１８年４月１日以降の相続の物納する不動産について、境界や面積等、土地整備の厳格化が求められております。詳細は国税庁の相続税の物納の手引をご覧ください。）。
土地分筆登記
一つの土地を二つ以上に分割する登記です。
分筆登記についても境界線および面積が確定している必要がありますので、原則として土地境界確定測量を実施してからの登記となります。
土地分筆登記の具体的事例
・土地の一部を分譲・建築・開発許可等の対象地にしたいとき。
・道路後退した土地（建築基準法第４２条第２項道路等）を市町村等に寄付したいとき。
・複数人の相続人がいて、土地を分割して各相続人名義としたいとき。
土地合筆登記
二つ以上の土地を一つに合併する登記です。
対象とする土地が塀やフェンス等で囲われており、一見すると一つの土地に見えても登記上では複数の土地で構成されていることも珍しくありません。合筆登記にはいろいろと条件があり、合筆しようとする土地が一体として利用されていること、地目や登記名義人が一緒であること等が必要になります。詳細についてはお問い合わせください。
合筆登記の具体的事例
・複数の土地の所有権移転登記や抵当権設定登記等、権利に関する登記をする際、一筆にまとめることで登記費用を一筆分で済むようにしたいとき。一筆にまとめて不動産の管理を容易にしたいとき。
・測量の結果、地積更正登記をしようとしたが、対象地は二筆以上の土地であった。そのまま地積更正登記をすると複数分の土地の登記をすることになるため一筆にまとめてから地積更正登記をしたいとき。
・土地の一部を分譲するため分筆登記をしたいがその土地が二筆以上にまたがっており、一度ひとまとめにするとき。（複数にまたがる土地の一部を分筆する場合、その複数分の土地のそれぞれを分筆登記する必要があります。）
土地地目変更登記
登記記録上の土地の地目を変更する登記です。
地目の種類は宅地や山林、田・畑等全部で２３種類あり、一つの土地（一筆）ごとに定められております。
特に現在の地目が「田・畑」の場合、原則として農地法に基づく農地転用手続きをしてからの申請となります。
当事務所では農地法の届出・許可申請手続きも地目変更登記と一緒に行うことができます。農地転用のお手続きも是非当事務所をご用命ください。
地目変更登記の具体的事例
・土地の利用状況が変わったとき（畑に住宅を建築した等）
※この登記は「報告的登記」に分類され、実際の地目が変動した場合には原則として申請する義務があります。
建物表題登記（建物を新築したとき）
建物の所在・構造・床面積などを記載した「表題部」を作成する登記であり、建物新築時に行われます。
この登記が完了してから、所有権保存登記や抵当権設定登記等することになります。
建物表題登記の具体的事例
・建物を新築したとき
※この登記は「報告的登記」に分類され、建物を建築したら申請する義務があります。
住宅用家屋証明について
個人の方が一定の要件を満たした住宅用の家屋を新築または取得し、居住の用に供した場合には、住宅用家屋証明をご用意いただくことで所有権の保存登記等に係る登録免許税率の軽減措置が受けられます。
この証明は建物表題登記完了後に、役所資産税課等で申請し、取得することができます。必要書類等は役所ホームページ等で確認することができ、ご本人様でも手続きは可能ですが、例えば住所変更前の申請の場合、申立書等の追加書類が発生したりと多少の要領は必要かと存じます。
当事務所でも建物表題登記をご依頼いただいた方に対し、申請取得のアドバイスや取得代理を承っておりますのでご相談ください。
建物表題部変更登記
建物の登記記録の表題部の内容が変更されたときに行う登記です。
表題部とは、その建物の存在する所在地番のほか、①種類（居宅等、建物の用途）、②構造、③床面積のことで、例えば店舗を居宅として使用することになったときや増築・一部取壊しの際に行う登記です。
建物表題登記の具体的事例
・増築したとき
・いままで店舗として利用していた家屋を住宅として使用することになったとき
※この登記は申請義務がありますが、実務上登記されていないケースが多いです。たとえば建物の売買等で抵当権の設定をする際、金融機関等から現在の状況に合致させるようにと依頼されて初めて登記が必要だったとお気づきになる場合です。
建物滅失登記
建物が取壊し等により無くなった時に対象の建物の登記を滅失させる登記です。
滅失登記を行うと法務局から役所の資産税課等に対し通知があり、固定資産課税台帳からの登録が抹消されて当該家屋の課税はなくなります。
そのため、建物を取り壊したら速やかに滅失登記を行うことをおすすめいたします。
（滅失登記をしなくても役所等に滅失届をすれば課税はなくなります。）
建物表題登記の具体的事例
・建物を解体して取り壊したとき
※この登記は「報告的登記」に分類され、申請義務があります。
許認可申請等に関する業務（行政書士業務）
法令等調査
開発許可権限等を有する県や市町村にて①申請人様が②対象地の土地利用について③法令上どのような制限が係るのか、④また目的とする行為（取引や建築等）のため許認可等を得るには何が必要か、を調べる業務です。
取引や建築をするに際し、用途地域だとか、建蔽率・容積率だとか、農地だとか、市街化調整区域だからそれによる制限を受けるといった、その地域・土地ごとに法令上の制限が設けられていることは聞いたことがあるかと思います。
例えば「市街化調整区域」と一言で言っても地域や条件によってその制限は千差万別であり、また同じ土地・同じ建築物を計画した場合でも、ある方は許可を得ることができても別のある方は申請人としての適格を有さないといった事があります。開発許可が必要な行為の場合、ただ開発許可申請だけをすればよいのでなく、市町村の条例・指導要綱に基づく協議手続き、別の法令等に基づく承認申請等、場合によっては境界確定測量等の土地家屋調査士業務が必要になるといった、様々な手続きが必要になります。
当事務所ではその土地に一定の行為（取引や建築等）を計画しているお客様（申請人様）が目的行為の着手に至るまでどのような条件を満たしたうえで法令上の制限・許認可手続き等が必要で、そのためには具体的に何をしなければならないか、実務者の視点から調査をし、結果のご報告、業務のご提案をさせていただいております。
この業務はあくまで調査によるご報告の業務であり、必ず許認可を得ることができる事をお約束する業務ではありません。ご了承ください。
開発許可（都市計画法に基づく手続き）
当事務所では特に市街化調整区域での許可申請を主な業務として受任しております。
一定の面積以上の土地において建築等の目的で「土地区画形質の変更」を行う場合、都市計画法に基づく開発許可（都計法29条）が必要になります。
「土地区画形質の変更」とは
- ①土地の「区画」の変更・・・道路・水路等の新設・廃止
- ②土地の「形」の変更・・・・切土盛土等での土地高さの変更
- ③土地の「質」の変更・・・・農地等を宅地に変更
市街化区域においては1000㎡以上（地域によっては500㎡以上、条例により300㎡以上にまで制限引き下げ可）、市街化調整区域については原則として面積に関係なく全ての開発行為に際し開発許可の手続きが必要になります。
例えば市街化調整区域内の「田・畑」で住宅を建築したいとなれば農地転用の手続きと一緒に開発許可も必要、ということになります。
それでは市街化調整区域で土地区画形質の変更を伴わない建築工事であれば都市計画法に基づく手続きは不要か、というとそうではなく、今度は建築許可（都計法43条）等の手続きが必要になったりもします。
上記ざっくりと開発許可のご説明申し上げましたが、そのほかにも都計法34条の許可基準だとか、12号区域（都計法34条12号）だとか、その他法令、県や市町村ごとに設けている条例や指導要綱等々、インターネット等で検索された方はご存じかと思いますが市街化調整区域での都市計画法の手続きについてはかなり多種多様なものとなっており、対象地で建築するのにどのような制限がかかり、どのような手続き・書類の用意が必要か、なかなかたどり着かないといったこともあるかと思います。
当事務所にお任せください
そういった面倒なことは当事務所で調べます。どういった制限・手続きがあるのかを調べ、何が必要か、一覧にまとめたリストにてご案内しますのでお客様はそのリスト通りに書類をご用意いただくだけです。また、土地利用計画図や実測図等の建築設計・構造設計等を除く申請図面作成も当事務所で受任しており、料金案内記載の金額は原則としてそれらの図面作成を含めたものとなっております。
農地法に基づく届出・許可申請（農地転用許可等）
農地（又は採草放牧地、以下略）を農地以外の目的で利用する場合（農地転用）には、原則として都道府県知事・市町村農業委員会の届出や許可が必要です（農地法4条・5条）。また、農地を農地のまま取引の対象にする場合にも許可を得る必要があります（農地法3条）。
農地法は日本の農地を守るための法律であり、農地を農地以外の土地利用、例えば住宅等の建築物の建築は規制の対象としております（農地法１条）。別にわざわざ農地でなくともそれ以外の土地に住宅を建築をすれば良いからです。しかしながらその農地に住宅を建築しなければならない理由がある場合に限り、特別に許可します、というのが農地法の考え方の一つとしてあり、誰でも彼でも書類さえ整えれば許可が下りるというものではありません。また農地はいくつかの農地区分に分けられており（１種、２種等）、その区分に応じて転用許可方針が異なっております（許可が厳しい区域もあれば緩い区域もあるということです）。農地法のほかにも「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」に基づく指定を受けた地域や、「生産緑地法」に基づく生産緑地などもあり、日本の農地は法律によりしっかりと守られております。
ですが昨今の日本の諸事情により、都会の喧騒を離れて郊外の静かで自然環境の豊かなところに住まいを持ちたいと思う方も増えており、探した結果、見つけた手ごろな土地は農地だった、ということも珍しくありません。
当事務所では、日本の農地を守るという農地法の趣旨を理解し、遵守しながらこれまで培ってきたノウハウを生かしお客様のご希望に添える環境で建築ができるようご協力させていただきます。
その他の法令に基づく許可・認可・認定申請等
開発許可や農地転用以外にも、土地建物等の不動産に対する様々な法令による制限は存在し、必要な許認可や手続きが求められることがあります。例えば、
・工事（宅地造成）しようとする土地が宅地造成工事規制区域だった・・・宅地造成等規制法による手続き
・河川の一定の範囲内の区域で建築やその他の工事をしようとした・・・河川法による手続き
・浄化槽からの雑排水を道路側溝等に放流したい・・・道路法による手続き
・前面道路のガードレールを移設したい、道路側溝の切り下げをしたい・・・道路法による手続き
・接道義務を満たしていない土地に建築物を建築したい・・・建築基準法による手続き（法第４３条第２項認定・許可）
等々、多種多様な手続きがございますが、当事務所では土地建物のお取引や建築行為等、不動産に関する許認可申請を専門とした行政書士としてこれら業務を一貫して取り扱っておりますので何かご不明な点がございましたら何なりとお問い合わせください。
私道の通行や掘削工事に関する承諾書類作成業務
私道所有者様に対し、私道の通行やガス・上下水道引込のために行う掘削工事等の承諾書を作成する業務です。
建築基準法や道路交通法、判例の考え方により私道の通行に関する権利が認められる場合もありますが、私道といっても厳密には私有地に変わりありませんので、居住するお住まいが他人の私道を経由しなければ出入りできないということであれば市道等の公道にくらべ、紛争発展の可能性が多く内包されているとみるべきです。私道のトラブルで裁判にまで発展することも珍しくありません。また掘削工事に関しては例えば下水道法で排水施設引込に関する救済的な条文も用意されていますが（下水道法11条1項）、原則として仮にご自身に共有持ち分がある場合でも他の私道所有者様のご承諾を得る場合が一般的です。不動産の購入等で金融機関から融資を受ける際、この書類の作成が要件とされる場合もございます。
当事務所では土地所有者様や取引に関与している不動産業者様、建築業者様からの依頼により、本件承諾書作成のご協力をさせていただいております。
この私道の案件に関しては頻繁にご相談いただいており、特に土地境界確定測量の際、一緒にご依頼いただく機会が多い業務でもあります。